Ринок нерухомості у 2026 році переживає складні часи. Війна диктує свої суворі правила, що демпінгують або стагнують ціну на квартиру чи будинок. Складність полягає, щей у тому, щоб продати з вигодою продавцям потрібно закладати в ціну супутні витрати такі як реклама, підготовка перед продажем (клініг, хімчистка та інше), а також для деякої категорії податок який стягується з деяких продаців при продажі нерухомості. Важливо зауважити, що неважливо як ви продаватимете квартиру чи будинок за готівку (хоча юридично це вже давно неможливо), або безготівковим переказом, держава однаково пильно контролює кожну угоду, а правила контролю за сплаченими податками стали ще жорсткішими.
Головний біль багатьох продавців, що продають нерухомість якою володіють менше 3 років — це податки, а саме якою буде їх кінцева сума, щоб закласти її в ціну продажу. Це побоювання виникає у багатьх не спроста, адже ситуації: коли ви продаєте квартиру за $50 000, але через неправильне оформлення чи поспіх при переоформленні ви будете змушені сплатити державі до 23% податкового навантаження. Це понад $11 000 ваших власних грошей, які можна було б зберегти, якби ви знали законні шляхи оптимізації податкового навантаження.
Читайте також: Скільки коштує побудувати будинок з газоблоку: ціни на 50, 80, 100 та 120 кв.м (у доларах)
Базове правило: Коли податки дорівнюють 0% (без фінансових спекуляцій)
Ідеальний варіант який бажають отримати продавці квартири або будинку у 2026 році – це повне звільнення від сплати Податку на доходи фізичних осіб (ПДФО) та військового збору. Щоб вийти в «нуль», ваша ситуація має відповідати двом критеріям одночасно:
- Це перший продаж нерухомості (квартири, житлового будинку, кімнати або земельної ділянки під житло) за поточний календарний рік.
- Об’єкт перебував у вашій власності понад 3 роки.
Важливий виняток — спадщина!
Якщо ви отримали нерухомість у спадок, правило трьох років не діє. Ви можете продати таку квартиру чи будинок хоч наступного дня після оформлення права власності, і податкова ставка все одно складе 0%.
Стандартний податок на другий продаж: 10% (5% ПДФО + 5% військовий збір)
Якщо ви не потрапляєте під пільгову категорію описану нами вище, бо уже мали продаж нерухомого майна у цьому році, або нерухомість яку ви продаєте у вашій власності менше 3 років з дати купівлі, що внесена в реєстрі, державі доведеться віддати десяту частину від оціночної вартості вашого майна.
Податок у розмірі 10% (5% ПДФО + 5% військовий збір) від оцінки нерухомого майна, застосовується у двох випадках, якщо:
- Продаєте об’єкт, яким ви володієте менше ніж 3 роки (і це ваша перша угода в поточному році, а майно не є спадщиною).
- Другий продаж будь-якої нерухомості за календарний рік (навіть якщо обома об’єктами ви володіли 10 чи 20 років).
Тобто, якщо в січні ви продали бабусину дачу (1-й продаж, 0%), а в серпні вирішили продати свою квартиру з оцінковою вартістю 100,000$ — за квартиру доведеться сплатити 10,000$ податку, тобто 10% від його вартості.
Податок для «інвесторів» та комерції: 23% (18% ПДФО + 5% військовий збір)
Це найвищий податок який застосовується до інвесорів, що замаються спекуляціями на ринку нерухомості та до обʼєктів комерційного призначення.
Вам доведеться заплатити максимальну податкову ставку у 23% за:
- Третій та всі наступні продажі нерухомості протягом одного календарного року.
- Продаж комерційної нерухомості (офіси, склади, магазини, нежитлові приміщення) незалежно від того, перший це продаж чи ні.
- Угоди нерезидентів (іноземці сплачують 18% + 5% навіть за перший продаж).
Приклад для фізичної особи, коли їй доведеться сплатити майже чверть вартості нерухомості (23% податку): Перекуп нерухомості (або як їх ще називають фліппер) придбав три «вбиті» квартири, зробив ремонт і вирішив продати їх в один рік, щоб обернути капітал. Перша квартира піде під 10% (бо у власності менше 3 років), друга — також під 10% бо другй продаж за рік, а от за третю доведеться віддати 23% від її вартості.
Зведена таблиця сценаріїв оподаткування
| Сценарій продажу | ПДФО | Військовий збір | Загальне навантаження |
| 1-й продаж (володіння понад 3 роки) або Спадщина | 0% | 0% | 0% |
| 1-й продаж (володіння менше 3 років) | 5% | 5% | 10% |
| 2-й продаж нерухомості за рік | 5% | 5% | 10% |
| 3-й та наступні продажі за рік | 18% | 5% | 23% |
| Продаж комерційної нерухомості | 18% | 5% | 23% |
| Продаж нерухомості нерезидентом | 18% | 5% | 23% |
Додаткові витрати при оформленні угод
Окрім податків, на вас чекають супутні обов’язкові платежі. Зазвичай сторони домовляються про їх розподіл, але продавець повинен бути до них готовим:
- Держмито (1%): Сплачується від суми договору, але не нижче оціночної вартості.
- Послуги нотаріуса: Ціна залежить від регіону та конкретного фахівця (зазвичай від 5000 до 15000 грн за угоду).
- Експертна оцінка майна: Необхідна для визначення податкової бази. Увага: занизити вартість квартири у договорі, щоб заплатити менше податків, більше не вийде. Нотаріус перевіряє ціну через Єдину базу даних оцінки (ЄДІБМ). Якщо сума в договорі нижча за модульну оцінку системи, угоду просто не оформлять.
Законні способи мінімізації податків
Якщо ви бачите, що потрапляєте на високі податки, не поспішайте. Є абсолютно легальні способи зберегти свої гроші:
- Попередній договір (Договір завдатку). Якщо до заповітної позначки у «3 роки володіння» залишається кілька місяців, не втрачайте покупця. Укладіть нотаріальний попередній договір, візьміть завдаток, а основну угоду купівлі-продажу призначте на день, коли 3-річний термін офіційно закінчиться. Ваша економія складе 10%.
- Правильна черговість продажів. Якщо ви продаєте кілька об’єктів за рік, завжди починайте з найдорожчого. Наприклад, ви продаєте великий будинок (за $100 000) і маленьку ділянку в селі (за $5 000). Проведіть першою угоду по будинку (якщо він у власності >3 років, податок буде 0%). Тоді ділянка стане другим продажем (10% від $5 000 = $500). Якщо зробити навпаки, ви заплатите 10% за будинок, втративши $10 000.
Читайте також: Прогноз ринку нерухомості на 2026 рік: чи варто купувати квартиру зараз, чи чекати на обвал цін?
Висновки
Податки на нерухомість — це не та сфера, де можна покладатися на удачу чи поради сусідів. Грамотне планування строків продажу, розуміння своїх пільг та черговості угод можуть зберегти вам десятки тисяч доларів.
Завжди консультуйтеся з перевіреними юристами чи нотаріусами ще до того, як виставите об’єкт на продаж. А щоб завжди бути в курсі найсвіжіших змін у законодавстві та аналітики ринку нерухомості, читайте актуальні матеріали на порталі ukraineinfo.com.ua. Будьте озброєні знаннями та продавайте вигідно!
Хочете отримувати більше новин за цією темою? Підписуйтесь на наш Telegram або Viber натиснувши на текст!
Следите за нами