В этой статье мы спросили экспертов по недвижимости, проанализировали куда движется рынок сейчас, что будет с ценами за квадратный метр в Киеве и других городах Украины, чтобы дать вам взвешенную аналитику для ваших инвестиций. Факторы риска (Война, инфляция, курс доллара) из-за войны, продолжающейся уже 4 год подряд, в нашей стране столкнулись с разными проблемами
В этой статье мы спросили экспертов по недвижимости, проанализировали куда движется рынок сейчас, что будет с ценами за квадратный метр в Киеве и других городах Украины, чтобы дать вам взвешенную аналитику для ваших инвестиций.
Факторы риска (Война, инфляция, курс доллара)
из-за войны, которая длится уже 4 года подряд, в нашей стране столкнулись с различными проблемами, которые оказывают существенное влияние на рынок жилой недвижимости. К таким проблемам относятся курс доллара, инфляция, обстрелы, отток населения за границу, внутренняя миграция, нехватка квалифицированных работников, отключение света и даже уменьшение количества застройщиков, которые готовы строить в таких условиях.
Читайте также: ТОП лучших валют для сбережений в 2026 году – Почему Доллар и Евро упустят перед другими валютами?
То есть только этих факторов, описанных мной выше, может казаться вполне достаточно, чтобы сделать предварительный вывод – рынок недвижимости (имеется в виду цена за метр квадратный) точно просел или даже уже “обвалился” и наверняка будет падать еще сильнее.
Однако реальность рынка, особенно столь сложного и важного как рынок недвижимости, часто оказывается иной, и наши субъективные ожидания часто не совпадают с реальной картинкой. Для доказательства этого наглядно в долгосрочной перспективе эксперты, консультировавшие нас в этом вопросе приводят простое сравнение, и обращают внимание на две страны, где “война” это перманентное состояние уже десятки последних лет, а именно Южная Корея и Израиль. Эти две маленькие по площади страны, ведут борьбу с пятидесятых годов прошлого века (в 1950 году началась Корейская война, технически война продолжается до сих пор) и Израиль, который был создан как государство в 1948 году и с первых дней окружен со всех сторон врагами, которые постоянно заявляют. Какое положение дел с ценами на недвижимость? Как изменилась цена за эти годы, где в одной стране населения всего 10 миллионов человек (Израиль), а в другой более 50 миллионов (Южная Корея).
Для нашего примера-сравнения возьмем данные, как изменялась стоимость квадратного метра в Сеуле и Иерусалиме за все годы войны, когда велось наблюдение?
Источник: Банк международных расчетов с помощью fred.stlouisfed.org
На графике выше, видна динамика роста цены практически на +90 пунктов индекса реальной цены недвижимости в Израиле по данным с 1994, официальные данные от Central Bureau of Statistics
Источник: Официальное бюро статистики государства Израиль
Выше на фото приведен Индекс цен на жилье в Израиле / Ежемесячно (национальный) по отношению к цене на жилье в Израиле с учетом инфляции, где четко видно, что недвижимость растет значительно быстрее реальной инфляции.
Источник: График индекса цен на жилье в Южной Корее с 1975 года, официальные данные от Bank for International Settlements с помощью fred.stlouisfed.org
Как видно на графике выше, индекс цен на жилье в Южной Корее постоянно превосходит предыдущий максимум. Общий рост почти 100 пунктов за 25 лет.
А как дела у самой Украины, какие тенденции существуют, если опираться на предварительные данные. Здесь все немного сложнее, у нас действительно был небольшой спад в начале полномасштабного вторжения и отсутствие корректных данных за предыдущие годы, поскольку точная аналитика в воюющей стране является проблемной.
Данные: Украинская государственная служба статистики График: Минфин
Выше приведен график роста цены на первичное жилье в Украине по категории 1-о, 2-х, 3-х комнатные квартиры.
Данные: Украинская государственная служба статистики График: Минфин
На графике выше приведен график роста цены на вторичное жилье в Украине по категории 1-о, 2-х, 3-х комнатные квартиры. Остановка роста и небольшой спад был всего несколько месяцев в 2024 году, после чего график снова пошел к горе на несколько десятков процентов.
То есть, с учетом поправки на инфляцию и росте курса валюты, эти факторы уместно в совокупности вместе положительно влияют на цену и способствует притоку новых инвестиций в недвижимость, как первичную так и вторичную. Соответственно, спрос растет, а что предложение?
Спрос и предложение: Почему новостройки и вторички продолжают расти в цене и не падают?
Всё просто. Сначала нам всем могло казаться, что спрос логичным образом снизился так как многие семьи переехали за границу и в целом немногие покупают в войну в воюющей стране. Однако графики, которые мы демонстрировали выше на основе данных Госстата, показывают обратное.
Рост цены говорит о растущем спросе и соответственно понижении предложения (все разбирают), и на праведность здесь по мнению экспертов по недвижимости нет ничего удивительного. Параллельно с тем, как уехало много людей за границу, так же с востока прибыло большое количество переселенцев и чье жилье было полностью разрушено. Инвесторы желающие сохранить и приумножить капитал не держа средства в валюте и защищая их от инфляции, инвестируют в доходную недвижимость где-то в аренду где-то под продажу в лучшие времена после остановки растущей инфляции.
Одновременно со стабильным спросом на покупку предложение готового жилья существенно уменьшилось с начала полномасштабного вторжения и местами продолжает уменьшаться дальше, ведь как известно большое количество строек с началом полномасштабного вторжения было остановлено или уменьшено в объемах ввода в эксплуатацию готового жилья.
Какая ситуация по городам: Киев и Западная Украина?
Потенциальные инвесторы, желающие купить недвижимость часто задаются вопросом, какая недвижимость сейчас более доходна в Киеве или на западе Украины, и здесь у нас также есть статистика для понимания реальных черей и прогнозов на будущее отталкиваясь от данных предыдущих лет.
Эта статистика будет интересной и обычным гражданам, которые ожидают купить желаемую квартиру для себя на первичном или вторичном рынке и в том числе рассматривают к покупке Киев и другие города в западной части Украины где все же кажется безопаснее.
На фото выше график статистики стоимости квадратного метра первичной недвижимости lun.ua в Киеве.
На приведенном нами графике выше желтым цветом (параллельная линия) изображен момент начала войны в Украине, и красным цветом (красная линия тренда, двигающегося в гору) отражена общая тенденция роста стоимости квадратного метра до 1310$ в 2026 году. Заметим, что в 2022 году после начала вторжения и некоторое время после цена была в диапазоне 1000$-1070$ за метр в новостройке.
По данным самого сервиса Лун по собственной аналитике: “Стоимость жилья от застройщиков столицы выросла на 1% в долларе за последние полгода. Спрос поддерживается государственной ипотечной программой есть Обитель (программа доступного жилья в ипотеку под 3-7-9 процентов).”
На фото выше представлен график статистики lun.ua стоимости вторичного рынка в цене квадратного метра в Киеве.
Тенденция на вторичном рынке жилья в Киеве также растет за последние полтора года. Как видно из графика цена в мае 2023 года квадратного метра вторичного жилья флага 1330$, а по состоянию на 2026 год составляет 1640 долларов США за метр в однокомнатной квартире. Рост на 300$ на метре существенный и не прогнозирует уменьшения или “обвала” цен на которые многие рассчитывают из-за обстрелов и войны в стране.
Теперь давайте пересмотрим западные города Украины, ведь мероприятие к тому же является гипотетически безопасным и более защищенным от военных угроз. Начнем с лидера западных областей Львова.
На фото выше представлен график статистики lun.ua стоимости квадратного метра первичного жилья во Львове.
Средняя цена начала войны первичной недвижимости во Львове составляла 1090$ за метр кв. после 4 лет полномасштабного вторжения цена выросла до 1310$, то есть по состоянию на 2026 год цены на первичную недвижимость во Львове полностью выровнялись с Киевом, где цена за метр кв. также составляет 1310$. В отличие от военного времени, когда Львов проигрывал в рейтинге самого дорогого жилья Киеву.
Отличается ли ситуация стоимости м.кв. на вторичном рынке жилья Львова и Киева?
На фото выше представлен график статистики lun.ua стоимости вторичного квадратного метра во Львове.
Как видим, стоимость вторичной недвижимости во Львове и Киеве выровнялась и одинаково составляет 1630$ за м. кв. во Львове и аналогичные 1640$ в столице. По данным самого сервиса Лун по собственной аналитике: “Цены на квартиры во Львове продолжают расти. К началу декабря средняя стоимость 1-комнатной квартиры составляет 68 000$, что на 5% больше в долларах за последние полгода.”
Выводы: покупать квартиру сейчас или подождать “низшей” цены?
В качестве вывода можем сказать, что наши ожидания и желания не всегда будут совпадать с реальностью. Многие откладывают покупку недвижимости в 2026 году в ожидании лучших времен, обвала цен, падения запроса из-за войны, однако цифры говорят другое. Рынок недвижимости как в столице Киеве, так и на западе во Львове лишь в 2022 году показал существенный спад, все остальное время стоимость квадратного метра первичного и вторичного жилья продолжает расти. Причин этому много, спрос, который растет из-за переселенцев, жилье которых уничтожено или оккупировано, государственные кредиты на покупку, уменьшение предложения на рынке, меньшее количество застройщиков и введение нового жилья. Поэтому если вы ждете ответа ждать или покупать сейчас, то по цифрам и статистике однозначный ответ лучше покупать сейчас и не откладывать на долго, поскольку средний рост составляет от 1 до 5% за полгода.
Следите за нами