У цій статті ми запитали експертів з нерухомості, проаналізували куди рухається ринок зараз, що буде з цінами за метр квадратний у Києві та інших містах України, аби дати вам виважену аналітику для ваших інвестицій.
Фактори ризику (Війна, інфляція, курс долара)
Через війну, що триває уже 4 рік поспіль, у нашій країні зіткнулись з різними проблемами які суттєво впливають на ринок житлової нерухомості. До таких проблем належать: курс долара, інфляція, обстріли, відтік населення за кордон, внутрішня міграція, брак кваліфікованих працівників, відключення світла і навіть зменшення кількості забудовників які готові будувати в таких умовах.
Читайте також: ТОП кращих валют для заощаджень у 2026 році – Чому Долар та Євро прогає перед іншими валютами?
Тобто, лише цих факторів, описаних мною вище, може здаватись повністю достатньо, щоб зробити попередній висновок – ринок нерухомості (мається на увазі ціна за метр квадратний) точно просів або навіть уже “обвалився” і напевне буде падати ще дужче далі.
Однак, реальність ринку, особливо такого складного та важливого як ринок нерухомості, часто виявляється іншою, і наші субʼєктивні очікування часто не збігаються з реальною картинкою. Для доведення, цього наглядно у довгостроковій перспективі, експерти, що консультували нас у цьому питанні приводять просте порівняння, та звертають увагу на дві країни де “війна” це перманентний стан уже десятки останніх років, а саме Південна Корея та Ізраїль. Ці дві маленькі за площею країни, ведуть бородьбу з пʼятдесятих років минулого століття (1950 року почалась Корейська війна, технічно війна триває й досі) та Ізраїль який був створений як держава у 1948 році і з перших днів оточений з усіх боків ворогами які постійно заявляють про бажання його повного знищення. Який там стан справ з цінами на нерухомість? Як змінилась ціна за ці роки де у одній країні населення всього 10 мільйонів осіб (Ізраїль), а у іншої більше 50 мільйонів (Південна Корея).
Для нашого прикладу-порівняння візьмемо дані як змінювалась вартість квадратного метра у Сеулі та Єрусалимі за всі роки війни коли велось спостережння?
Джерело: Банк міжнародних розрахунків за допомогою fred.stlouisfed.org
На графіку вище, видно динаміку зростання ціни практично на +90 пунктів індексу реальної ціни нерухомості в Ізраїлі за даними з 1994, офіційні дані від Central Bureau of Statistics
Джерело: Офіційне бюро статистики держави Ізраїль
Вище на фото наведено Індекс цін на житло в Ізраїлі / Щомісяця (національний) по відношенню до ціни на житло в Ізраїлі з урахуванням інфляції, де чітко видно, що нерухомість зростає значно швидше за реальну інфляцію.
Джерело: Графік індексу цін на житло в Південній Кореї з 1975, офіційні дані від Bank for International Settlements за допомогою fred.stlouisfed.org
Як помітно на графіку вище, індекс цін на житло в Південній Кореї постійно перевершує попередній максимум. Загальне зростання майже +100 пунктів за 25 років.
А як справи у самої України, які тенденції існують наразі якщо спиратись на попередні дані. Тут усе трішки складніше, у нас дійсно був невеликий спад на початку повномасштабного вторгнення та відсутність коректних даних за попередні роки, оскільки точна аналітика в воюючій країні є проблемною.
Дані: Українська державна служба статистики Графік: Мінфін
Вище наведено графік зростання ціни на первинне житло в Україні за категорією 1-о, 2-х, 3-х кімнатні квартири
Дані: Українська державна служба статистики Графік: Мінфін
На графіку вище наведено графік зростання ціни на вторинне житло в Україні за категорією 1-о, 2-х, 3-х кімнатні квартири. Зупинка росту та невеликий спад був лише декілька місяців у 2024 році, після чого графік знову пішов до гори на кілька десятків відсотків.
Тобто, з урахуванням поправки на інфляцію та зростанні курсу валюти, ці фактори доречі в сукупності разом позитивно впливають на ціну та сприяє притоку нових інвестицій в нерухомість, як первинну так і вторинну. Відповідно попит зростає, а що пропозиція?
Попит та Пропозиція: Чому новобудови та вторинки продовжують зростати в ціні і не падають?
Усе просто. Спочатку нам усім могла здаватись, що попит логічним чином знизився так як багато сімей переїхало за кордон та і в цілому мало хто купує у війну в воюючій країні. Однак, графіки які ми демонстрували вище на основі даних Держстату показують протилежне.
Зростання ціни говорить про зростаючий попит і відповідно зниження пропозиції (усе розбирають), і насправід тут на думку експертів з нерухомості немає нічого дивного. Паралельно з тим як виїхало багато людей за кордон, так само зі сходу прибула велика кількість переселенців та тих чиє житло було повністю зруйноване. Інвестори які бажають зберегти і примножити капітал не тримаючи кошти у валюті та захищаючи їх від інфляції, інвестують в дохідну нерухомість десь під оренду десь під продаж у кращі часи після зупинення зростаючої інфляції.
Одночасно з стабільним попитом на купівлю пропозиція готового житла суттєво зменшилась з початку повномасштабного вторгнення та місцями продовжує зменшується далі, адже як відомо велика кількість будівництв з початком повномасштабного вторгнення була зупинена, або зменшена у обʼємах введення в експлуатацію готового житла.
Яка ситуація по містах: Київ та Західна Україна?
Потенційні інвестори, що бажають купити нерухомість часто задаються питанням, яка нерухомість зараз більш дохідна у Києві чи на заході України, і тут ми також маєте статистику для розуміння реальних черей і прогнозів на майбутнє відштовхуючись від даних попередніх років.
Ця статистика буде цікавою і звичайним громадянам які чекають аби купити бажану квартиру для себе на первинному чи вторинному ринку та у тому числі розглядають до купівлі Київ і інші міста в західній частині України де все ж здається безпечніше.
На фото вище графік статистики lun.ua вартості квадратного метру первинної нерухомості в Києві.
На наведеному нами графіку вище жовтим кольором (паралельна лінія) зображено момент початку війни в Україні, та червоним кольором (червона лінія тренду, що рухаєься в гору) відображено загальну тенденцію зростання вартості квадратного метра до 1310$ у 2026 році. Зауважимо, що у 2022 році після початку вторгнення та деякий період після ціна була у діапазоні 1000$-1070$ за метр у новобудові.
За даними самого сервісу Лун з власної аналітики: “Вартість житла від забудовників столиці зросла на 1% у доларі за останні пів року. Попит підтримується державною іпотечною програмою єОселя (програма доступного житла в іпотеку під 3-7-9 відсотків).”
На фото вище наведено графік статистики lun.ua вартості вторинного ринку у ціні квадратного метру в Києві.
Тенденція на вторинному ринку житла у Києві також є зростаючою за останні півтора року. Як видно з графіку ціна у травні 2023 квадратного метру вторинного житла стяга 1330$, а станом на 2026 рік складає 1640 доларів США за метр у однокімнатній квартирі. Зростання на 300$ на метрі є суттєвим та не прогнозує зменшення або “обвалу” цін на які багато хто розраховує через обстріли та війну в країні.
Тепер давайте переглянемо західні міста України, адже захід до того ж є гіпотетично безпечнішим та більш захищеним від військових загроз. Почнемо з лідера західних областей міста Львів.
На фото вище наведено графік статистики lun.ua вартості квадратного метра первинного житла у Льовові.
Середня ціна на початку війни первинної нерухомості у Львові складала 1090$ за метр кв. після 4 років повномасштабного вторгнення ціна зросла до 1310$, тобто станом на 2026 рік ціни на первинну нерухомість у Львові повністю вирівнялись з Києвом де ціна за метр кв. також складає 1310$. На відміну від до військового часу коли Львів програвав у рейтингу найдорожчого житла Києву.
Чи відрізняється ситуація вартості м.кв. на вторинному ринку житла Львова та Києва?
На фото вище наведено графік статистики lun.ua вартості вторинного метра квадратного у Львові.
Як бачимо вартість вторинної нерухомості у Львові та Києві вирівнялась та однаково складає 1630$ за м. кв. у Львові та аналогічні 1640$ у столиці. За даними самого сервісу Лун з власної аналітики: “Ціни на квартири у Львові продовжують зростати. На початок грудня середня вартість 1-кімнатної квартири становить 68 000$, що на 5% більше у доларах за останні півроку.”
Висновки: купляти квартиру зараз чи почекати “нижчої” ціни?
Як висновок можемо сказати, що наші очікування та бажання не завжди збігатимуться з реальністю. Багато хто відкладає купівлю нерухомості в 2026 році чекаючи кращих часів, обвалу цін, падіння запиту через війну, однак цифри кажуть інше. Ринок нерухомості як у столиці Києві так і на заході у Львові лиш у 2022 році показав суттєвий спад, увесь інший час вартість квадратного метру первинного та вторинного житла продовжує зростати. Причин цьому багато, попит що зростає через переселенців житло яких знищено чи окуповано, державні кредити на купівлю, зменшення пропозиції на ринку, менша кількість забудовників та введення нового житла. Тому якщо ви чекаєте відповіді чекати чи купувати зараз, то за цифрами та статистикою однозначна відповідь краще купувати зараз та не відкладати на довго, оскільки середнє зростання складає подекуди від 1 до 5% за півроку.
Слідкуйте за нами